В последние годы жилищное строительство в России стало одной из ключевых тем для обсуждения как среди людей, так и в политических и экономических кругах. Однако, как показывают данные и заявления чиновников, которые мы приведём ниже, не всё так однозначно, как может показаться на первый взгляд. Давайте разбираться.
Рост строительства: реальный или “бумажный”?
На заседании в Совете Федерации вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что значительная часть ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в последние годы носит “бумажный” характер.
Это связано с тем, что многие давно эксплуатируемые дома регистрируются только сейчас благодаря дачной амнистии. Хуснуллин даже признался, что сам 8 лет жил в незарегистрированном доме.
Это заявление поднимает важный вопрос: насколько реальны цифры, которые мы видим в официальной статистике?
Дело в том, что чиновники на местах могли получить “нагоняй” за недостаточный ввод жилья или, наоборот, за “нарисованные” цифры. А современные чиновники и бюрократы научились очень хорошо подгонять ответ под нужный KPI и статистику.
Хотите меньше аварий на участке? — Без проблем, мы просто из 4-х полос трассы сделаем 2, скорость упадёт, будут вечные пробки, но и % аварий также упадёт. Цель достигнута.
Хотите больше объёма ввода жилья? — Без проблем, начнём учитывать все самострои дачные. Цель по объёмам жилья достигнута.
Примерно в таком ключе многое и делается, а в статистике образуются нужные столбики и графики.
Новые ориентиры: обеспеченность вместо объёмов
В нацпроекте “Жильё и городская среда” больше нет цифр об объёме ввода жилья, увеличении его до 120 млн м² в год. Видимо, теперь это перестанет быть ключевым ориентиром в национальных целях.
Вместо этого акцент сместился на обеспеченность жильём и обновление жилого фонда через программы КРТ (комплексное развитие территории). Сама цель озвучена как — 33 м² на одного жителя к 2030 году и 38 м² к 2036 году.
Льготная ипотека: стимул или иллюзия?
Одним из главных инструментов стимулирования жилищного строительства в последние годы была гипотеза, связанная с льготной ипотекой. Лично мы ещё до старта льготной ипотеки, обсуждая в своих сообществах, очень сомнительно относились к этой идее и предполагали, что основным бенефициаром станут банки. Что в итоге и получилось.
Теперь, постфактум, мы можем увидеть данные и подтвердить, что эффект оказался не таким, как ожидалось.
За время действия программы (с весны 2020 до середины 2024 года) объём строительства многоквартирного жилья вырос всего на 15%. При этом ввод жилья в эксплуатацию в 2024 году оказался ниже показателей десятилетней давности.
После сильных изменений льготных программ рынок по инерции продолжал расти до ноября 2024 года, но сейчас тренд сломлен. Девелоперы не спешат запускать новые проекты, и число строящихся объектов начало снижаться.
Это может привести к тому, что рынок вернётся к показателям 5-летней давности — около 100 млн м² в работе.
Льготная ипотека, которая должна была стать драйвером развития отрасли, не оправдала ожиданий. Зато взвинтила цены практически х2 во всех регионах. Так как пропорция спроса и предложения качнулась в сторону того, что значительное количество людей смогли приобрести квартиру благодаря ипотеке.
Покупателей стало намного больше — это стало одним из главных факторов повышения цен и подтвердило мировую практику: чем доступнее ипотека, тем выше цены на недвижимость.
Финалочка
В заключение хотелось бы добавить, что, когда мы смотрим на цифры, графики, статистику, надо стараться детальнее изучать вопрос, ибо часто за красивыми цифрами могут скрываться большие проблемы, которые давно требуют внимания и решений, но чиновникам выгодней сделать подгон под нужный ответ — так уж устроена система.
Да, так не только у нас, но от этого не легче.
Источники: Совет Федерации, Kremlin.ru, REBURG, Минстрой РФ
